Apakah Kelebihan Mengambil Pembiayaan Perumahan Islamik?

Perbankan dan pembiayaan Islam, terutamanya pembiayaan hartanah Islam, di Malaysia dianggap sebagai antara yang paling terkenal dan mantap di dunia. Perbankan Islam yang mengikut undang-undang Syariah telah beroperasi sejak Akta Perbankan Islam diperkenalkan pada 1983 dan penubuhan Bank Islam Malaysia Berhad pada tahun yang sama.

Undang-undang baru dan penubuhan bank baru membuka jalan bagi pembangunan berterusan perbankan dan kewangan Islam di Malaysia.

Bagaimanakah pembiayaan Islam berfungsi?

Secara ringkas, perbankan Islam adalah sistem yang mengikuti prinsip Syariah dan ekonomi berasaskan Islam. Prinsip Islam menetapkan bahawa pinjaman wang (berasaskan faedah) serta pelaburan dalam perniagaan yang dianggap haram (tidak sah) adalah dilarang sama sekali.

Dalam pinjaman konvensional, keuntungan diperoleh dengan mengenakan faedah ke atas pinjaman. Ini bermakna peminjam akan membayar balik jumlah yang lebih tinggi daripada jumlah yang dipinjamkan.

Sebaliknya, pembiayaan Islam adalah berdasarkan pada keuntungan melalui jualan komoditi. Pada asasnya, pembeli meminta bank untuk membeli barang yang mereka ingin membiayai, yang kemudiannya akan dijual kepada mereka pada harga tambahan.

Pembeli kemudiannya diminta untuk membayar barang tersebut secara ansuran atau melalui skim “sewa untuk milik”. Semua ini dikenali sebagai prinsip Murabahah dan pada asasnya, ia merupakan konsep dalam menyediakan pembiayaan kepada pengguna berdasarkan keuntungan yang ditetapkan terlebih dahulu dan bukannya dengan menggunakan faedah.

Bagaimana ini digunakan dalam pembiayaan hartanah?

Di bawah pembiayaan hartanah Islam, bank perlu membeli aset (iaitu hartanah) daripada penjual dan menjualkannya balik kepada pembeli (anda) dengan keuntungan. Pembeli dibenarkan untuk membayar hartanah tersebut secara ansuran.

Di Malaysia, bank lebih memilih kaedah Murabahah atau Tawarruq berbalik untuk pembiayaan hartanah. Dalam keadaan ini, dana pembiayaan bank datang daripada transaksi komoditi tersebut.

Pendek kata, pembeli meminta dana untuk membeli hartanah. Bank kemudiannya membeli komoditi untuk pembeli dengan nilai yang sama dengan jumlah pembiayaan dan menjualnya kepada pembeli pada keuntungan. Bank kemudiannya akan dibayar balik secara ansuran.

Pada masa yang sama, pembeli mengatur supaya bank menjual komoditi tersebut kepada pihak ketiga pada nilai jumlah pembiayaan. Hasil jualan ini kemudian dipindahkan ke pembeli untuk membeli hartanah tersebut.

Apakah kelebihannya?

Pada asasnya, bank Islam mengikuti dua jenis prinsip perbankan Islam – Bai’ Bithaman Ajil (BBA) dan Musharakah Mutanaqisah (MM).

BBA adalah berdasarkan konsep Murabahah dan merupakan pilihan paling popular bagi pembeli rumah yang ingin pembiayaan manakala MM adalah perkongsian antara bank dan pelanggan untuk membeli hartanah tersebut.

MM adalah pilihan yang lebih baru dan kami akan melihat kelebihan dan juga kekurangan dalam perkongsian ini.

Selain memberikan tanggungjawab sosial dan moral yang lebih tinggi dan juga keadilan, pembiayaan hartanah Islam menawarkan beberapa kelebihan, seperti:

• Pembayaran balik bulanan yang tetap bagi membantu pelanggan mengimbangi belanjawan bulanan mereka.
• Bayaran penalti bagi pelupusan hartanah dalam tempoh terkunci (lock-in) mungkin lebih rendah daripada pinjaman konvensional. Bayaran penalti pinjaman konvensional untuk penyelesaian awal (prabayaran) adalah dalam bentuk peratusan yang ditetapkan, manakala bank Islam akan mengenakan caj berdasarkan kos dana semasa bank. Walau bagaimanapun, bayaran ini adalah berbeza bagi setiap bank Islam.
• Tidak seperti pinjaman konvensional yang berdasarkan pada Kadar Pinjaman Asas, pinjaman Islam adalah berdasarkan pada Kadar Pembiayaan Asas (BFR) yang boleh diselaraskan oleh bank mengikut keadaan pasaran semasa, tetapi tidak lebih daripada kadar siling, yang merupakan keuntungan maksimum yang diperoleh pembekal kewangan Islam.

Apakah kekurangannya?

Walaupun kelebihannya kelihatan lebih banyak daripada kekurangannya, berikut adalah beberapa kelemahan utama dalam pembiayaan hartanah Islam:

• Caj penalti untuk kadar terapung mungkin tidak begitu menarik dalam keadaan kadar keuntungan yang tinggi.
• Walaupun konsep ini kukuh, kaedah pengiraan yang digunakan oleh setiap bank adalah amat berbeza. Hasilnya mungkin tidak merugikan bank atau pengguna disebabkan oleh sekatan dalam prosedur, bagaimanapun, ketidakpastian masih wujud untuk kedua-dua bank dan pelanggan.
• Perubahan dalam syarat pembiayaan mungkin lebih menyusahkan. Jika pelanggan ingin mengubah syarat pembiayaan, perjanjian Jual dan Beli balik yang baru harus diwujudkan dan ditandatangani. Pinjaman konvensional hanya memerlukan pindaan tersebut untuk dicop yang tidak memakan kos yang besar.

Menggalakkan pengambilan pembiayaan hartanah Islam

Dalam laporan terkini oleh Pusat Kewangan Islam Antarabangsa Malaysia dengan kerjasama Islamic Corp for the Development of the Private Sector yang bertajuk “Kewangan Islam di Asia: Mencapai Ketinggian Baru” yang dikeluarkan awal tahun ini, Malaysia telah mengekalkan kedudukannya sebagai peneraju global dalam kewangan Islam.

Statistik Bank Negara menunjukkan jumlah aset sistem perbankan Islam Malaysia (IBS) mencatat jumlah RM610.52 bilion pada Jun 2017.

Malaysia menguasai 85.2% bahagian pasaran AUM (aset di bawah pengurusan) Islam Asia diikuti dengan Pakistan pada 7.2% dan Indonesia pada 5.7%. Ia juga berada di tangga teratas dari segi jumlah dana, iaitu dengan jumlah 394 dana dan 27.9% bahagian pasaran global berikutan rekod prestasi 35 tahun dalam membangunkan ekosistem kewangan Islam domestik.

Timbalan Menteri Kewangan Datuk Amiruddin Hamzah dalam ucapannya di Forum Kewangan Islam Global 2018 pada Oktober tahun ini mengatakan bahawa Malaysia berjaya mengekalkan kedudukannya sebagai peneraju global dalam kewangan Islam.

“Sejak penubuhannya lebih 30 tahun dahulu, kewangan Islam semakin rancak dengan pelbagai pemain industri yang termasuk syarikat perundangan, perakaunan, teknologi dan penarafan, serta platform perdagangan komoditi,” kata beliau.

Menuju ke 2020, pembeli rumah mungkin mendapati pembiayaan hartanah Islam lebih menarik berbanding pinjaman konvensional kerana kerajaan mungkin memperkenalkan lebih banyak insentif untuk meningkatkan lagi produk ke arah yang betul.